도급제란?
도급제는 재개발 구역에서 주로 시행되는 방법이다. 사업주체인 조합이 건설사에게 공사비만 지급하고 시행시 얻은 개발이익은 조합이 가져가는 구조이다.
즉, 시공사는 조합과 계약한 공사비만 지급받고, 조합은 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 분양을 하여 얻은 개발이익을 영위하는 것이다. 물론 조합이 손실을 입으면 조합원들은 손실을 책임져야 한다.
여기에서 조합원들에게 개발이익을 나누는 방법은 바로 비례율을 적용하는 것이다.
비례율
비례율이란 간단히 말해서 조합원의 감정평가금액 대비 개발 후에 얼마의 가치가 되느냐를 말하는 비율이다. 위의 그림과 같이 총 수입에서 총 지출을 빼고 조합원의 감정평가금액의 합계를 나눈 값을 백분율로 표시한 금액이다.
여기서 총 수입은 말 그대로 조합이 얻는 수입이다. 즉, 아파트나 상가를 분양하여 얻은 수입이다.
총 지출은 대부분이 사업비이며 시공사에게 지출하는 공사비나 철거비, 각종 보상비, 조합을 운영하면서 생기는 인건비 및 비품 등, 이자 등으로 구성된다.
예를 들어, 조합의 총 수입이 1,000억 원이고, 총 지출이 990억 원, 조합원 감정평가금액의 합계가 200억 원이라면
(1,000 - 990) / 200 x 100% + 100% = 105%
즉, 비례율은 105%이다.
권리가액
권리가액은 조합원이 가지고 있는 가치를 나타내고, 조합 사업 정산 시 추가부담금을 산정할 때 중요한 지표가 된다.
내가 조합원이라고 가정해보자. 내가 가지고 있는 부동산의 감정평가금액이 1억 원이고, 비례율이 위에서 정한대로 105%라고 가정한다면
나의 부동산에 대한 권리가액은 1억 5백만원으로 산정된다.
추가부담금
추가부담금이란 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀금액이다.
예를 들어, 조합원 분양가가 2억 원이고, 위에서 산정한 대로 나의 권리가액은 1억 5백만원이라고 가정해보자.
2억 원(조합원 분양가) - 1억 5백만 원(권리가액) = 9천 5백만 원(추가부담금)
내가 추가로 부담해야하는 금액은 바로 9천 5백만 원으로 산정된다.
총 투자금액
총 투자금액은 조합원 분양가에서 P(프리미엄)을 더한 금액에 비례율 추가금액을 뺀 값으로 산정된다.
여기서 비례율 추가금액은 권리가액에서 조합원 감정평가금액을 뺀 값으로 산정되는데
예를 들어,
- 감정평가금액 = 1억
- 프리미엄 = 5천
- 비례율 = 105%
- 조합원 분양가 = 2억
이라고 가정한다면
2억 원(조합원 분양가) + 5천만 원(프리미엄) - (1억 5백만 원 - 1억 원) = 2억 4천 4백만원으로 산정된다.
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