우리는 살면서 건물의 공사현장이나, 신축 빌라의 공사현장 등에서 '유치권 행사중'이라는 문구를 자주 봐왔을 겁니다. 하지만, 부동산에 관심이 없는 사람이라면 유치권에 대해서 잘 모르기 때문에 유치권이 어떤 힘을 갖고 있고, 저 사람들의 상황이 어떠한지 궁금하지도 않고 관심이 별로 없었을 것입니다.
오늘은 이런 동네에서 볼법한 유치권에 대해서 알아보겠습니다.
유치권이란?
유치권이란 민법 제 320조(유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
<요건>
1. 물건에 관하여 생긴 채권일 것: 공사대금, 시계수리비
2. 타인의 물건을 적법하게 점유할 것: 채무자 소유가 아니어도 상관없음
3. 유치권 포기 약정이 없을 것
<효과>
1. 채권을 변제 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있음
2. 경매를 신청하여 변제 받을 수 있음 (우선변제는 불가)
3. 물건을 사용할 수는 없음
법 내용이 잘 이해가 안가시나요? 한 번 예시를 들어서 설명드리겠습니다.
유치권 예시
- A는 건물 4층을 다른 용도로 바꾸기 위해 4층 전체를 임차한 후 B에게 인테리어 공사를 의뢰함
- B는 인테리어 공사를 시작하였으나 A가 공사 대금을 지급하지 않았음
- B는 공사를 중단하고 유치권을 행사하기 위해 4층을 계속 점유(안내문, 현수막 부착, 공사자재 적치)
- 4층 소유자들은 A와 임대차 계약을 해지하고 B사의 현수막과 안내문을 떼어버리고 다른 업체에 점포를 임대
이 상황에서 C인 건물 임대인은 A(임차인)가 의뢰한 얼굴도 본 적 없는 C(인테리어 업자)가 자기 건물에서 유치권을 행사하면 자신의 소유권을 제한받는 것인가?라는 의문이 들 수 있습니다.
새로운 임차인들은 C(임대인)에게 적법한 절차를 거쳐 임대차 계약을 하고 입주하였지만, 유치권 행사 현수막이 붙어 있는 것을 떼어내고 자신이 임차한 건물을 사용하면 되는 것 아닌가?라는 의문이 들 수 있습니다.
마지막으로 B(인테리어 업자)는 A로부터 인테리어 공사 비용을 받지 못해 유치권을 행사중이고, 법적인 권리인데 왜 사용 못하게 방해하는지? 라는 의문이 들 수 있습니다.
위와 같은 상황에서 유치권자가 보호받아 마땅한지, 아니면 임차인이 보호받아야 하는지가 궁금할 것입니다.
유치권에서 가장 중요한 것은 '점유'입니다. 점유가 유효한지 아닌지에 따라서 법원의 판단이 달라지기도 합니다.
<유치권 인정 사례>
공장 건물의 공사 대금을 받지 못한 공사업자가 ① 공장 정문에 안내문을 게시하고, ② 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 공장을 경비하도록 하고 ③ 공장 건물에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정면을 대형 컨테이너로 막은 경우에는
<결과>
이 사례에서는 유치권자인 공사업자가 실질적으로 건물을 점유하고 있다고 볼 수 있기 때문에 물건에 대한 유치권을 인정한 사례입니다.
<유치권 부정 사례>
임차인 B가 공장 건물 소유자 A로부터 공장 건물을 임차하여 점유하고 있었습니다. 공사대금 채권자인 C가 컨테이너 박스 1개를 공장 정문 앞에 갖다 놓고 수시로 컨테이너 박스를 왕래하며 관리했지만, B는 계속해서 공장을 운영해옴.
<결과>
유치권을 상실한 경우는 대부분 건물을 점유하고 있다가 점유를 상실한 경우 유치권이 부정되는 사례입니다. 법원은 유치권자인 C가 타인의 간섭을 배제하지 못하였기 때문에 최종적으로 C의 유치권을 부정하였습니다.
결론적으로 우리가 살펴봤던 사례에서는 인테리어 업자인 C가 실질적으로 그 건물을 '점유'했냐가 유치권을 인정하느냐 안하느냐의 핵심 키포인트 일 것입니다. 만약 인테리어 업자가 법원에서 인정할 수 있는 실질적 점유를 했다면 유치권이 성립될 것이고, 실질적인 점유를 하지 않았다면 유치권이 성립되지 않을 것입니다.
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